рынок недвижимость правовой экономика
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «недвижимость» и «рынок недвижимости».
Согласно российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвесторы при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1
Таблица 1. Особенности рынка недвижимости
| Признак | Характеристика |
| Локализация | - абсолютная неподвижность, большая зависимость цены от местоположения |
| Вид конкуренции | - несовершенная, олигополия, небольшое число покупателей и продавцов, уникальность каждого объекта, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует значительного капитала |
| Эластичность предложений | - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается, спрос может быть очень изменчивым |
| Степень открытости | - сделки носят частный характер, публичная информация часто неполная и неточная |
| Конкурентоспособность товара | - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей |
| Условия зонирования | - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права, большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Оформление сделок | юридические сложности, ограничения и условия |
| Стоимость | включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
Читайте также:
Слоны как ресурс обеспечения инновационной деятельности в регионе Теоретические основы инвестиционно-инновационной деятельности ...